大批投资客撤退?2023年起,房地产可能出现另一个“燕郊”|环球最新

巧谈大楼市2023-05-31 19:17:51

记得在2021年,乃在2020年甚至更早,当时谈到投资房地产,我就提到过一个概念:

“卫星城”纯属房地产炒作的产物,全国95%以上的购房者,买了就后悔。


(相关资料图)

如果你没有读过我的那篇文章,那你就肯定一头雾水,什么叫“卫星城”?

这个概念最早在1915年提出,指的是围绕在大城市周边的那些小城市、县城或镇,不过要注意的是,这是相对概念,而不是绝对概念。

例如在浙江省,嘉兴无疑是杭州的“卫星城”,可如果扩大到长三角地区,杭州就会变成上海的“卫星城”。

而在此前,提到“卫星城”,就肯定要提到燕郊。

这个房价从1.6万/平涨到3.8万/平的乡镇,曾经确实非常辉煌。

不过,随着大批投资客的撤退,房价也逐渐回归正常。

可是你知道吗?我国房地产领域,似乎又出现了另一个“燕郊”。

对于楼市,我们要认清本质,把握根本,预测未来,才未雨绸缪。

在这篇文章中,没有任何的指向性观点,只给大家提供参考意见。

内容数据有处可查,分析客观专业。

注:

文章略微偏长,希望大家能冷静耐心阅读,并能清晰思考,一起友善讨论。

每个人的立场不同,观点自然也就不一样,评论不要偏激,请站在客观立场看待,这只是一篇能够让大家放松心情的文章。

01

我国“卫星城”房地产现状是什么样?

相信你肯定关注到了,经过三年口罩期,我国多城房地产市场都遇冷了。

如果说一二线城市得益于产业链完善,人口持续流入,其实相比较来说,房价波动并不算大,可那些小城市,情况就完全不同了。

就在5月19日,我看到了一则消息 ——《燕郊房子免费送都没人要》。

到底是什么情况?是真是假?

当下燕郊房价和6年前,也就是2017年的巅峰相比跌了50%以上。那时买家的首付款早就跌没了,还欠了银行至少200万房贷。

问题是现在房子都已经不值200万,所以就有人想着直接白送房,只要替他还清剩下的房贷就行了。

我的看法是不可能有人接盘,现在买燕郊新房都花不了200万,凭什么要买你的二手房?

可你更不可能断供,一旦不按时交贷,房子就要被拍卖,损失更大!

其实这也是“卫星城”的共同现状,不只是燕郊。

2016年燕郊房价走势

除此之外,在整个环京地区,房价跌一半还是轻的。

例如永清已经跌了70%,直接从2万/平暴跌至6000元—7000元/平。其他的诸如香河、固安、三河等“卫星城”,跌幅也在50%以上。

当然了,可能还有更多的城市,有这类情况。

其实我们都要看看自己所在的城市,按照当下局势发展下去,房价会不会腰斩!

02

我国还有哪些“卫星城”?

你可能会说,诸如燕郊、香河、大厂等这些地方都已经听够了,还想知道我国到底还有哪些“卫星城”呢?

不要着急,实际上不仅北方地区有“卫星城”,南方地区也有这样的城市。

说到这,就不得不提到和深圳一江之隔的中山。

其实我觉得最初中山并不能算是“卫星城”,可是从2016年开始,就一步一步转变了。

到底发生什么事了呢?

来由是这样,2015年中山多个楼盘就和商量好了一样,几乎同时打出这样的宣传噱头:

晚上在中山居住生活,白天在深圳工作上班。

面对当时深圳高达3.5万的房价,很多人都觉得在中山买房,性价比更高。

原因很简单,一是中山房价偏低,普遍在6000元/平左右;二是通勤便利,尤其是等到深中通道开通之后。

从中山到深圳只需要30分钟,相比之前绕道广州、东莞、佛山的1个半小时来说,直接缩短了三分之一。

正应了那句话,“物极必反”。同样适用在房地产上。

在传出国家批复深中通道消息后,资本瞬间席卷中山楼市。

光是在2015年,中山新房就成交了124683套,相比上一年飙升24%。

到了2016年,新房成交量继续上涨,只是幅度缩小了一些,但也新增了19270套。

而在这段时间里,房价也是水涨船高,同样从2015年的约5500元/平开始上涨,到2020年到达巅峰13000元/平,最热的区域甚至超过了30000元/平。

可是,从2017年开始,这一切很快就都变了。

主要有两方面原因:

第一是政策收紧了,特别是限购的实施,外地户籍必须要交满6个月社保才能买房,同时还限购两套。即便是本地户籍,最多也只能买三套。

在当时,这无疑就是大招般的存在,直接卡住的投资客的七寸。

第二是中山经济增速放缓。自2018年起,中山开始经济转型,在随后的三到四年里,中山GDP一直没有太大起色。

从数据来看,2018年GDP增速只有约3%,2019年跌到了2%,而到了2020年和2022年,更是只有1.5%和0.5%。

只有2021年逆风上涨,在短短一年里,直接飙升到了8.4%。

其实说白了,就是内部和外部因素同时减弱,直接导致中山房价走低。

我的看法是大批投资客撤退或更关键。

要知道在2015年前后,投资客在中山买房比例超过了60%,可是到了2022年,直接砍到了只剩下10%不到。

虽然近些年中山也进行了调整,例如放宽限购,可效果并不好。

2022年中山仅成交3.7万套商品房,相比起步阶段的2015年的124683套,直接下跌了70%。

03

未来“卫星城”房地产的出路在哪?

对于这个问题,我也参考了一些内行人士的观点。

总结下来:还是在房地产端发力。可是我却完全不认同。

我的看法是应当从人口角度发力。还记得吗,在之前的文章中,我提到过在粤港湾9城中,中山人口外流了3.38万。

虽然相比广州、东莞、佛山等城市,数量已经很少了,但是你别忘了,本身中山人口就不多,只有约443万。

如果今后再减少,即便是小幅度,影响反而更大。

归根结底,还是要发力点回归到“人”上面。

不过呢,对于今后是否还要继续买房,我也还得劝大家一句,不要再抱有侥幸的心理去投资,一定要结合自身需求。

这才是关键中的关键。

对此,如果你还有其他不同看法,欢迎一起友善讨论!

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